德国投资房产的正确姿势(2)

财富德国 2020-10-07 13:49:25

书接上文,《德国投资房产的正确姿势(1)

上一篇文章我们讨论了


  • 房价是否一直上涨

  • 什么是房地产

  • 想在德国买房我需要满足什么条件

  • 为什么买房的人好像都赚钱了而炒股的更多赔钱

  • 买房有哪些费用

  • 税务问题


本文我们来讨论剩下几个点:


  • 持有房产的费用

  • 买房自用还是租

  • 买房出租的收益有多高

  • 银行的角色和税务优惠

  • 房地产投资者最好的朋友——通货膨胀

持有房产的费用

持有房产怎么还有费用呢?首先又是税务,上面章节“什么是房地产”里说了,每年政府都会向房主收可观的房产税税Grundsteuer,不同的地方又有不同的标准。这个还得以后再次展开细说。这个对于公寓来说一年几百块一般都是有的。房产税是地方政府一大稳定收入来源,所以很难想象会取消。然后是维护费用,因为房子经常是要修缮的嘛,比如外墙过几年就要新做一下呀,德国的人工费大家都是心里有数的,总体来说根据房龄不同大概在每平米每年6块到15块之间。还有类似国内的物业费,保险一点儿估计可以按每个公寓300块。当然那种平房或者说别墅是可以没有物业的。然后还有逃不开的各种保险费。比如你房上的东西掉下来把人砸了,在德国可以很贵的。各种费用总体下来一年一个公寓也是可以有小1000的。

买房自用还是租

买房自用还是租房呢?很多朋友可能都会选择先买一个房子自用,有闲钱来再投资买房吧。搜一下德语的媒体你会发现,有大量关于是租房好还是买房好的讨论。关于这个问题其实很难一概而论。但是在买房自用前一定要考虑上文提到的“real estate”的问题。什么意思呢?罗伯特.清崎明确的指出,如果你只有一套自用的房产,它就不是财产而是负债。原因就在上面提到的持有房产的费用。当然如果你是租房的话,房东也会想方设法把那些费用转嫁在你身上的。我觉得如果你没有心情花时间和租客打交道的话,有一个自住房也算是一个投资的一个小开端的。总比什么都不做好。当然如果你非得在慕尼黑市中心最贵的地方买最豪华的公寓算我没说。

买房出租收益有多高

好的东西都在后面。谁没有耐心读到这里的话就真是可惜了。首先为什么要出租呢?当然很简单啦,有租金呀。租金又有多高呢?德国最好的地方慕尼黑柏林大家都知道,每平米几十块是轻轻松松的。但这里就出现投资房产的核心逻辑问题了。投资最在乎的东西之一其实就是投资回报率。反映在房地产上可以用租售比表示。就是年租金除以买价。注意年租金是冷租,也就是不算暖气费垃圾处理费之类的。同样的房子这个值越高当然收益越好。在柏林慕尼黑经常低到3%甚至2%。比如房价10万,每年租金是5000,那租售比就是5%啦。其实我们更在乎的是投入资金的回报率。这是什么意思呢?比如房价还是10万(包括购房时各种费用),我首付(包括购房时各种费用)是1万,贷款9万。每年的房租还是5000,当然因为银行还要还款,比如利息每年是2%(当然这是在2018年低利率的情况下),可以粗略算是利息每年9×0.02=1800欧元。在扣除不能算在租客头上的费用等800块,还剩下5000-1800-800=2400。相对我投入的1万就是24%。而上面全款买的房子这个比例则是不到5%(5%是没有扣除费用的情况)。你看,同样的一套房子,在采用不同策略的情况下我的投入的资金的收益就上升了。当然目前的市场,想在大城市找到租售比10%的房子还是不容易的。当然还给银行的钱除了利息还有本金,但是这个本金并不是失去的钱,在你出售房子的时候,它就会变相的又回来了,所以当然是算在收益里的。

银行的角色和税务优惠

接着上面的话题,有人可能就说了,我买一套房,和银行借钱还要给它利息。我如果有10万,直接买下上面说的那个房子,每年可就是5000块进账呀。可如果有贷款,假设每年还款额和利息一样也是2%,我实际到手的钱就是

租金-费用-利息-本金=5000-1800-800-1800=600

这好处在哪呢?首先先说首付的事儿,我们有10万块,不贷款的话只能买一个10万的房子。贷款呢,粗略的说咱们可以买10套。每套600,加在一起就是6000啊。哪个更多显而易见。


然后就是税收的问题了,注意收上来的房租是你的收益,是要按个人所得税率收税的。但是可能是因为你帮助国家给那些不想买房或者买不起房的人提供租房的可能了,国家可以给你税收的优惠。有多少呢?粗略的说对于大部分房子,房价减去地价之后的价格的2%可以每年用来抵税。然后银行的利息可以抵税,注意上面例子里的利息1800,不是本金。然后不能转嫁到租客头上的费用大部分也可以抵税。按照上面有贷款的例子说,假设地价是2万。那可以抵税的值就是(10万-2万)×2%+1800+800=4200。也就是说只需要对5000块租金里的800块收税。那全款买的呢?可以抵税的值就少了1800块。如果是个收入不错的工程师,个人顶级税率是可以达到42%的。


你以为这就完了嘛?咱们来说说整修房子。比如到了第五年,你觉得你房子里窗户不是太好了,打算花2000块装修一下。你决定从银行借2000块,分5年还。现在最棒的来了,装修好了之后你把这2000快的账单给税务局,上面有贷款的房子的例子里剩下不可以抵税的800块也不用交税了,而剩余的1200块也可以用来抵你别的应税收入。这还没完,因为你新换的窗户让房子的能源利用率上升了,也就是租客可以少付点儿暖气费,你当然可以和租客讨论下是不是在接下来的几年里分批次把那2000块转嫁到租客头上,也就是还银行钱的任务有租客承担,你的房子的价值因为新的窗户得到提升了,而你在没花自己钱的情况下得到了额外地税收优惠。

房地产投资者最好的朋友——通货膨胀

通货膨胀带来的后果就是贬值,贬值对于贷款购房者产生的影响就是还款压力降低。为什么呢?贬值是对于已经在手里的现金而言的,而对于商品,货币贬值的结果当然是商品和劳动力价格的上升。而出租房当然也是商品之一,房租自然也是随着通货膨胀上升的。也许有人担心,涨太高了不是大家都租不起房了吗?这个当然不用怕,如果只是因为通货膨胀引起的租金上涨,自然对于租客而言,会因为他们工资的上涨而把上涨的房租抵消掉,因为对于雇主而言,雇员的劳动力价格也是随着通货膨胀上涨的呀。然后还有更棒的,假设10年之后所在的城市房屋供求市场没有发生改变,那对于欧洲央行2%的通胀率目标,粗略估计房价应该上涨1.02的9次方,大约19.5%。假设首付是10%+12%的购房费用,十年之后出售房屋本身的利得为(19.5%-12%)/ 22%=31.8%。至于通货膨胀率是不是2%,或者说比2%到底高了多少,可以参考另一篇文章《德国的真实通货膨胀率》。还有别忘了这十年房客贡献给你的租金啊。




作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)


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