投资人必看:一份实用的养老项目设计、装修及投资预算方案

合众佑泽养老咨询 2020-03-04 07:38:09

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未来中国的老龄化趋势很难逆转,因此也促进了养老行业的发展。如今各种养老院、敬老院、养老地产更是兴起,一个养老院想要更吸引人,装修自然不能太差,今天我们就给大家分享一下6000平敬老院装修预算清单和一个改建型95张床位养老项目投资预算,投资养老项目、养老院装修多少钱?看过让大家心里有个数。

一个新的养老项目,规划设计与运营理念相结合非常重要,需要综合考虑节约人力、控制能耗、提高效率、灵活应变以及考虑未来成本,这就需要整合整个团队各方面的智慧来完成:

运营团队:提出具体的使用需求和运营理念,综合设计方案咨询意见,给出方案及任务书

设计团队:提供方案,当靶子, 征求各方面意见,通过设计落地运营,提供服务

投资团队:提出控制成本、利润率等方面的要求、根据设计和运营方案进行投资测算

而合众佑泽养老咨询致力于成为中国最受信赖的养老医疗产业综合智力服务商,我们专注于养老医疗产业的投资咨询、养老医疗项目落地策划与筹备运营顾问服务。

协调各方(投资方、运营方、设计方)诉求,综合各专业意见,诊断运营方案和设计方案是咨询公司最基本职能,最重要的是综合或者替代设计方、运营方、投资方全部或部分职能,如何精准识别养老产业中的机会、养老项目投资是否可行、如何设计有效的商业模式和盈利模式、如何保证投资收益、如何有效落地项目、如何打造标准化运营体系,合众佑泽养咨询作为产业实践者,愿意为广大投资者在养老事业的蓝海里平稳快速发展提供“量身定制”、有效接地气、实战落地型的解决方案。


一、养老院设计、装修原则


1.养老院装修以人为本

老人在机构里居住生活的便利性,这是以人为本的关键!养老院装修设计应该设身处地为老人着想,将日常起居、行为需求到配套设施等各个方面纳入设计的考虑范围,体现对老年人细致的关怀,使人性化的设计理念贯穿整个装修设计过程。比如老人的私密性,更多的安全辅助装修,更多的清楚的方向性和明确的标志系统。

同时,养老项目装修时,还要为老人辅具使用留出空间余量(轮椅回旋空间、护理服务空间等),主要包括门口通道、卫生间、淋浴间、起居室、厨房等,考虑担架进出方便。

2.养老院安全第一

安全性是养老院设计中一个非常重要的原则,老人出意外的几率高,安全第一。因此养老院装修一定要加强安全措施的运用,如卫生间、浴室扶手的设置,地面防滑的设置等。所有的装修安全第一,防止入住老人意外伤害的发生,不然,万一发生一起安全事故,很容易造成投资白白忙了半年!除了满足适老化设计要求,养老设施中的监控设施、智能化信息化、生命监测系统也非常普遍。

3. 养老院无障碍设计原则

敬老院装修更多的还要考虑老人行动不便的情况,装修设计时以确保老人活动的无障碍性。例如室内场所应该平坦而无高差和台阶,要考虑斜坡的设置以保证轮椅的方便使用,比如因老人的眼力不好,更要保障养老院要保证室内空间的明亮等。

谈到养老项目建筑设计原则,我们不得不说到设计标准的引用问题,不同类型的养老项目引用的标准是不同:

4.方便养老机构护理,降低护理服务成本,减少不合理、多余的移动距离。

所以养老机构设计装修时,要进行流线的检查与优化,主要包括:

4.1、水平流线、回形流线是否满足无障碍通行要求?

4.2、垂直流线的上下对位关系是?

4.3、管理分区是否明确?是否有独立的出入口?

4.4、服务流线是否近便?

4.5、洁污流线是否分开?

4.6、后勤流线是否穿过公共区域?

5.物业结构、装修与未来的经营相匹配。

5.1. 降低结构成本

养老院要正常营业,必须经历五大步:征地、报建、装修、筹备、营销、营业,其中装修设计非常重要。当然漂亮的设计固然重要,但更重要的,还是要既能创造利润又能节约成本,还有不要浪费面积。按我国南方行情做个基本测算,一般情况下,投资一家500间左右客房的五星级标准的养老院,费用为:地皮2万平方×6000元/平方=1.2亿元,土建5万平方×1300元/平方=0.65亿元,装修及设备5万平方×3000元/平方=1.5亿元,合计在3.35亿元左右,在不计算土地费用的情况下,如果土建和装修空置面积3000平方,则浪费1300万元(3000平方×1300元/平方=390万元, 3000平方×3000元/平方=900万元)。1300万投资现金浪费,等于养老院白白经营半年多还是没有利润,加上半多的投入的经营成本和支出的费用,间接损失大约超过2500万,这只是其一的部分费用;其二是对流问题,很多养老院结构不合理,对流失热严重,密封性能差,能耗损失非常严重,这给后来的经营,增加了更高的能源成本;其三是结构标准化问题,有的业主认为有关系,在手续不全的情况下,就开始建楼装修,等到需要手续时才发现,第一关:消防过不了。因为没有哪个领导愿意为了你的批文,愿意把自己的饭碗砸掉,结果,消防只能重新改造,这又是一笔不小的重复投资。

有没有办法避免以上情况发生?首先必须认真审核设计师的图纸,清楚每一处可能浪费的面积和结构,因为很多设计师关注的是功能和美学,我们关注的是投资成本和效益的最大化,必须砍掉不必要的成本浪费;其次是设法先请消防、卫生、文化执法等部门先审核图纸,施工中途请他们到现场考察给意见,以后办理手续就可以一气合成了。

5.2. 如何降低维修成本

经常发现这样的养老院,设计师把养老院设计得非常漂亮,但他们却没有考虑到未来维修的成本,有的面墙是采用透光艺术玻璃做的,面积很大很漂亮,为了实现透光均匀,施工队只能采用一块很大的白色防水油布把灯光档住,然后在外面安装玻璃。但是,没过多久,日光灯管坏了几根,工程部维修,别无选择,只能拆掉玻璃,然后把布掀开,真是安装容易维修难啊,为了换几支简单的日光灯,却损坏了很大的艺术玻璃,不但连续多天影响到对客服务,订货也成了大麻烦,而且浪费了更多的劳动力成本。可见,设计美观很重要,但最重要的是要考虑既美观又实用,尽量不要导致养老院在材料上进行二次投资。好的养老院设计和施工,可以节约45%-65%材料和人工维修成本。

5.3. 预防玻璃门窗能耗

一般来说,养老院门窗散失能量高达20%-35%左右,根据检测,单层玻璃贴膜可阻隔60%—80%的太阳能,在玻璃门窗贴上玻璃贴膜或挂反射窗帘,可以大大降低空调能源消耗,同时还必须在制度上严格规定,在没有必要的情况下,严禁任何人开玻璃门,以免流失能源。

5.4. 有效利用收水器节能

收水器目前生产较为广泛,说明它的市场非常广阔。收水器可以减除冷却塔排出湿热空气中夹带的大量细小水滴漂移物,避免对周围环境的水雾污染和凝固而安装的节水和保护环境的装置。根据统计,一家大型养老院安装收水器,每年最少可给养老院节省3000多吨水。

5.5. 实现养老院外墙节能

如果养老院外墙采用浅色涂料,特别是采用阳光反射率高的涂料,可以反射掉65%-75%的热能。在我国南方的养老院,大家都知道夏天,有时候两三台空调主机全部高负荷运转,老人都还喊热,尤其是住最顶二三层的老人,空调根本没用,连养老院墙身和天花吊顶都是热的。近几年来,铝膜防水卷材的出现,金属屋面隔热,能反射掉75%的太阳光,同时具备95%以上发射率,一般可以降低屋面温度23℃,节省空调费用的20%-70%。改性沥青防水卷材用于屋顶、墙面、地下室、卫生间等建筑物各部位,实现了100%的防水,新型材料的出现,宣布我国防水和隔热进入了新的历史时刻。

5.6.利用变频系统省钱

目前生产变频系统的厂家已经很普及,但还是有很多养老院不相信变频系统。养老院的水泵、制冷机组、电梯、风机、锅炉等普遍留有富余功率以防超负荷,采用变频系统,可根据温度和负荷的变化,调节电机的转速频率,一般可节电25%-45%,一年多就可收回设备投资。

5.7. 避免电老虎浪费

目前在业内除了太阳能、空调冷媒水系统的广泛使用外,在电路方面,也采用新的节能方法,比如楼层走廊、消防通道的灯,平时按距离只固定开一小部分,其余全部采用感应灯;养老院所有的灯都规定开关时间,这样大大节约照明时间和延长使用寿命

5.8. 实现省钱采购

大家都有这样的经历,某配件坏了,采购部经常要等到需要买更多物品时才一起去远地方采购,眼前老人来了,却没办法服务,原来问题出在筹备期间,在远处批量采购时,顺便把零散少用的物品也采购了,以免当出现配件损坏时,无法在附近及时补货。

5.9. 注重产品性能等于省钱

我们买产品,买的是产品的性能,决不能为了一时的便宜而给未来带来严重后果。我们曾经筹备一家养老院,业主为了省钱,客房采购了一批廉价插卡盒和开关,按说这不是什么大型设备,应该不会有什么大问题,但是,一周后,客房在开荒时发现,有的插卡盒不能取电了,有的开关感应功能失灵了,虽然后来全部作了更换,但是不仅造成了浪费,而且延误了工程进展。试想,如果是交付使用后才坏了,那造成的损失可就更大了。所以,购买产品时,选择的是产品的性能,应考虑其稳定性、寿命、售后服务,这是我们最最需要的。

6.养老项目定位与装修档次相匹配

投资者与运营方、设计方应对项目所在地经济状况、消费能力、竞争对手情况有充分的了解,在进行充分市场调研、合理的定位后,确定项目的档次,以免造成设计方案不切实际,投资过大而回收期过长。

笔者从事养老医疗项目咨询策划多年,参观国内及海外500多个养老项目,也主导参与过国内100多个项目咨询策划工作,基于项目所在地实际情况、消费水平和项目自身的禀赋,来决定养老项目的定位和档次,是很有必要的,正如你一个三四线城市,工资水平平均2000多元人民币,人口不到60万,以农牧业为经济支柱,没有区位优势、交通优化、资源优势,硬是将养老项目设计装修的如同五星级酒店一样,根本就是浪费。

我们发现很多项目的定位与档次存在很大偏差,盲目的追求高档,动不动就要打造标杆,往往给投资者造成不必要的损失,拉长项目的投资回收期或者根本就遥遥无期。

7.明确地域差异来设置服务配套、功能分区

养老咨询机构、设计方应对项目所在地的气候、文化风俗、生活习惯有充分的了解,关注文化和生活习惯的地域差异,以免造成设计装修方案水土不服。这就要求我们针对特定的乡土文化设置特殊的功能室。

例如:广东、海南和河南的佛教文化,河南少林出了名,其佛教文化盛行,另外广东比较“迷信”其佛教思想也比较浓厚,所以你在广东、海南、河南三省的养老项目设计时可以引入佛堂,但是你在江浙地区道教文化、山东儒家思想比较强烈的地区设置佛堂就非常不合适、画蛇添足、浪费投资人的钱.

8、对于老年住区(养老地产)的设计原则,我们提倡:

第一,采取一种向心性的设计布局,缘于老年人的心理特点。

第二,营造一种组团的生活、亲情的、快乐养老生活。

第三,分级配套,包括社区级的和组团的配套,满足群居和共享的生活。

第四,对于老年社区环境设计,设计要营造良好的生活环境,因为老年人大部分时间都在社区生活。有很多项目设计之后,并没有老年社区的感觉,环境优先非常重要。

第五,是做到全区无障碍设计。

第六,第六是设计应该体现健康运动元素。

第七,第八是设计要关注老年人精神方面需求,比如设置老年大学、多功能空间等。

9、基于科学的调研、定位、策划成就伟大的养老项目

如果说成本和费用,是养老院经营管理的永恒主题,决定养老企业运营的成本问题,而养老项目的调研、定位策划,则涉及到你的养老项目商业模式、盈利模式、运营模式问题,这些影响到你的养老项目的生死,如此重要的东西,最好交给专业的咨询团队来做。

模式错,什么都错。有这么一本书《如何做好养老项目定位与商业模式创新设计》,内含70多份实用图表,实战经验之总结,旨在有效地指导养老项目定位、为投资者设计好项目商业模式、帮助投资者以战略眼光布局养老产业。大家可以看看。

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二、6000平方敬老院投资、装修预算清单


为了让大家更方便了解养老院装修多少钱的问题,为大家奉上6000平米的养老院的装修预算清单。每个地区经济发展、物价、人工水平不尽相同,所以,投资装修预算仅供参考。

1.养老院建安工程

2.养老院其他工程费用

6000平米的养老院不算小,加上其他的家具设备、其他杂费,总预算应该在3598万元左右,养老院预算在在5996元一平米上下。

养老院投资、装修多少钱?我们提供的3598万元的6000平敬老院装修预算清单,希望能够帮到大家。

三、改建型95张床位养老机构投资、装修预算清单

 各地经济发展水平不一样,物业格局及改造难易程度、装修档次不同,相关费用也不一样,需要结合项目定位决定养老机构的档次。



合众佑泽 —— 致力于成为中国最受信赖的养老医疗产业综合智力服务商,国内首家同时具备医疗、养老咨询资质的综合性医养产业专业咨询机构。专注于养老医疗产业投资咨询、养老项目落地策划与筹备运营顾问服务。为健康产业园、CCRC养老地产、PPP养老项目、医养结合项目、嵌入式小微机构、医院、养老院、居家智慧养老连锁项目提供立项/调研/定位/规划/营销/开业筹备/标准化运营等全方位的咨询策划服务。


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