【投资热点】房产稀缺品——盘点纽约正上市的著名减税楼盘

纽约安居地产公司 2020-01-26 16:10:23

摘要:放眼目前在纽约市面上的众多新楼盘,可谓是争奇斗艳,各自精彩。但其中拥有减税优惠的楼盘便屈指可数。所谓减税楼盘,指的是这些楼盘在地税方面享有一定的优惠。正常来说,曼哈顿公寓每平方尺的地税差不多在$1-$1.5之间,也就是说,1000平方尺面积的公寓,每月的地税基本在$1000-$1500之间。但拥有减税优惠的楼盘,每月的地税便大大低于平均水平,有的减税公寓每月仅交不到$100的地税。



Q

为什么有些楼盘会有地税减免的优惠呢?

那是在20、30年前,纽约政府为鼓励开发商在一些新兴尚未开发的地区兴建楼盘,给予开发商地税减免的激励措施。后来,纽约市政府为鼓励开发商在新建的楼盘中把一定比例的单元(多半为大楼公寓的20%)作为可负担性住房提供给中低收入家庭入住,也给予开发商减税优惠。但也有一些开发商从那些获得减税优惠的开发商手中购买了减税许可证,因而兴建的楼盘也有减税优惠,就像大名鼎鼎的One57,每套公寓基本都在千万以上,购买者都是非富即贵,但居然也享受减税优惠,让纽约市政府损失了大笔地税收入,曾经引起强烈反弹。


楼盘拥有减税的优惠是有时间限制的,最长的拥有25年,最短也有10年。这并不意味着,在减税的年份中,地税始终维持在一个水平。一般来讲,在减税年份的最后8年,地税以每两年20%递增,直到最后一年基本和其他楼盘的正常地税持平。

减税政策在2016年底经过纽约市政府相关部门的讨论被暂停批准,这意味着在这之后申请开建的新楼盘都没有减税优惠,这就使得市面上还有减税的新楼盘成了稀缺品。




下面我们就盘点一下目前纽约市场上较受欢迎的减税新楼盘。


460 West 42 Street “Manhattan View”

Manhattan View由纽约最大开发商之一Related在2012年建成,当时这个楼取名叫Mima Tower,当时是租赁公寓。2017年夸父集团和上海建工从related手中买下了从51层至63层的共150套单元,聘请名设计师重新设计,翻新改造为全新的产权公寓,并把这部分产权公寓更名为Manhattan View。

Manhattan View把许多优点集于一身,尤其它的景观。在曼哈顿拥有一个无敌景观的公寓,不仅是一种至尊享受,同时也是保值增值的重要因素。

这个楼盘从Studio到三卧公寓都有,价格从147万起。减税政策分两种,有的单元减税至2022年,有的到2032年。比如58B这套二卧公寓,管理费和地税加起来每月不到$3000,减税到2022年。58H这个Studio的每月维持费仅有$828,减税到2032年。


15 Hudson Yards

Hudson Yards由纽约地产龙头瑞联地产集团(Related Companies)和牛津地产集团(Oxford Properties)合力打造,位于曼哈顿中城西侧,紧邻高线公园、哈德逊滨河公园(Hudson River Park)和哈德逊林荫道公园(Hudson Park & Boulevard)的花园绿荫之间,西眺哈德逊河水岸,占地超过3.4万坪,总投资超过250亿美金。无论从占地面积、整体规模或投入资金,都远远超过新世贸中心。整个开发案预计于2025年完工,预计将带来大量的办公及商圈购物人潮。单单就业人口就高达4万人。

15 Hudson Yards是整个开发案中第一栋产权公寓,共285户,楼高90层,就坐落在哈德逊城市广场的上百家精品商店、米其林餐厅、国际品牌总部办公室和超过50%的绿荫覆盖之间,未来完工后,将是是美国十大最高住宅楼之一。可售房型从一卧至四卧,最低单价$2,418/sqft起,总价位在190万到1200万美金之间。该楼是纽约市最后一批421a减税政策的楼盘,享有20年地税减免。


10 Riverside Blvd “Waterline Square”

Waterline Square是曼哈顿上西区最受关注的开发案,分别由三位顶尖建筑师设计三座造型各异又相互呼应的塔楼,位于中城西和上西区两个街区的交汇处,享有便利的交通和舒适的居住环境,与之配套的是一座郁郁葱葱新建2.6英亩的公园,Waterline Square强调的是一个前所未有的城市生活方式。

Waterline Square提供263套公寓,分布在从第20层往上的高层,包括1-5卧,每套公寓都是豪华住宅的规格,建造十分讲究,除了挑高天花板与巨大落地窗缔造舒适开阔的氛围,内饰部分则由Champalimaud设计,依循众多豪宅和五星级酒店所采用的比例和规模,并运用多样高级天然材料,打造高雅时尚家居。价格约为200万美元起,同样有20年的减税。


252 South St “One Manhattan Square”

由纽约排名第一,最具实力与信誉开发商Extell出资4.53亿,打造东河湾地标级摩天建筑One Manhattan Square,可说是纽约有一个地标级的豪华公寓。它拥有10万平方英尺的室内外休闲设施(纽约市其它任何地方都没有这样全面的设施组合)。

为了提供住户终极娱乐、社交和健身体验,曼哈顿广场一号拥有一家集中在安静庭院和放松花园周围的水疗中心,配备私人理疗室。多级别健身中心将提供三个游泳池、一个保龄球场、一个全尺寸篮球场、高尔夫模拟练习场、壁球场和瑜伽中心。其它休闲设施包括一家高级影院与表演中心、儿童游戏室和青少年游乐中心。同时,先进的休闲设施还提供很多其它娱乐选择,如烹饪休息室、酒室、雪茄房、地窖酒吧和展示厨房。

该公寓一卧单元的售价从117万起,也是纽约市最后一批享受421A减税福利楼盘,前12年房产税全免,后8年房产税交纳额度逐年增加。头12年的地税每月仅需要$13-$31美元。


200 East 95 St“The kent ”

Extell还在曼哈顿上东城目前地产最热的Yorkville,开发了一栋新楼盘。它就在三大道和95街的街角上,这个区域的周边有12所私立学校,这对那些重视学区的家庭非常有吸引力。

该公寓楼仅有30层高,提供83套从2-5卧的公寓单元。从户型的设置来看,这个楼盘主要针对家庭用户,一般会是有孩子的家庭入住。这个公寓的设计非常有上东城的特色,外表是由Limestone和红砖,内部设计典雅高贵,挑高的大堂非常气派。每个单元的设计非常人性化,购买者首先可以挑选地板的色调,有明暗两种供选择,厨房更是有三种橱柜的颜色供选择,厨具品牌是意大利顶级品牌Miele。

楼盘的公共设施也是非常齐全,有游泳池、会所、健身中心、户内外儿童游艺室、花园庭院、图书阅读室、音乐室、私人影院等,一应俱全。由于大楼提供了一部分可负担性住房,因此大楼享受20年减税优惠。比如5F单元,每月的地税仅为$196。


285 West 110 St “Circa”

就在中央公园西北角110街上,如今有一栋哈林区最新的公寓楼盘。这个楼盘将曼哈顿中城豪华高端的建造品质带进此区域,预示着哈林区已经迅速成为纽约人心目中一个理想居住地。

大楼由纽约本土设计公司FXFOWLE打造,造型是目前最流行的全玻璃结构,朝南以弧形角度环抱中央公园,将中央公园四季变幻的景色引入每一个公寓空间。大楼的公共设施配置也和中城豪华公寓一致,拥有私人和公共露台,健身中心,儿童游戏室,储藏室,屋顶花园以及75个地下停车位。

Circa为中型规模公寓,共提供38个产权公寓,从647平方英尺起约100万的一间卧室到3348平方英尺的约750万的五间卧室。另外还有10套公寓作为保障性住房,会以低于市场价出售给中等收入家庭。正是如此,该公寓享受15年的地税减免优惠。比如一个2卧2浴的公寓共1,169 SF,售价为$1,990,000,管理费$1,112.88,地税只要$114.12。


21 India St Brooklyn “The Greenpoint”

这是曼哈顿之外的位于布鲁克林Greenpoint的楼盘,也是当地最新最大规模的新楼盘。Greenpoint的地理位置就介于威廉斯堡和长岛市之间,也在东河之上,拥有独一无二的曼哈顿天际线景致。这里原来是一片仓库码头区,如今也变身成白领新贵热衷居住的社区。

这栋40层的摩天大楼,较低楼层的368套公寓分配给中等收入家庭租赁,而高层60多套公寓为产权购买公寓,尺价在$1500左右。这座由Ismael Leyva Architects设计的建筑还有很好的设施,包括一个健身中心,篮球场,“海滨门廊”和日光浴平台。

正是由于提供了非常可观的可负担性住房,开发商得到了纽约政府的25年地税减免优惠。比如一个550平方尺的Studio,每月地税仅有$5。一套1398平方尺的三卧公寓,地税也仅有$14。


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