特朗普重磅宣布,金融市场地震!丹东炒房团全军覆没!

懂私慕 2020-02-09 10:39:12

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疯狂戛然而止?



不久前,大批热钱正以敏锐的政治嗅觉与宏观大势发生联动——伴随半岛局势向好,丹东等地楼市一夜逢春,不少手握重金的投资客纷至沓来。


而今,一切似乎戛然而止。就在昨晚,美国总统特朗普宣布,因为近期朝鲜表示出的“公开敌意”,他决定取消原定于6月12日与朝鲜最高领导人金正恩在新加坡的会晤。

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全长795公里的鸭绿江,几乎有三分之一流经丹东。因与朝鲜新义州市隔水相望,而让丹东在中国与朝鲜之间扮演了重要的角色。


3月25日至28日,朝鲜劳动党委员长、国务委员会委员长金正恩对中国进行非正式访问;


4月21日,朝鲜宣布从即日起停止核试验和洲际导弹试射,将废弃北部核试验场,集中一切力量进行社会主义经济建设;


4月27日,国务委员会委员长金正恩与韩国总统文在寅举行会谈……



一月前的种种迹象表明,半岛局势正在向好的方向发展,也让嗅觉敏锐的中国炒房客嗅到了房市商机。4月下旬,曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区,房价从3000-4000元,涨至5000-8000元,涨幅在30%以上。更有甚者,一日两次提价,房价近乎翻倍。


丹东市住建委的网签数据显示,进入5月份,丹东新区商品房均价的波动范围总体保持在4800-5100元/平方米之间,与4月末相比涨了20%左右,个别江景热销楼盘涨了30%左右。5月16日,国家统计局发布的2018年4月70个大中城市商品住宅销售价格指数显示,丹东4月房价环比涨幅为2.0%,领跑70城。


押注朝鲜“改革开放”的不只投资客,还有恒大这样的大型外来房企。加入豪赌的甚至还有“华东系”二手手机厂商,他们认为朝鲜一旦与国际接轨,那么空白的中高端智能手机市场将是一块大蛋糕,中国手机厂商也会争先布局朝鲜市场。


买房者涌进某售楼中心看房


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“如果朝鲜真实行改革开放,丹东就是下一个深圳。”这是投资客、房企、手机厂商对丹东抱有的幻想。


深圳本来是一个小渔村,在中国宣布进行改革开放后,深圳被开辟为经济特区,实现了经济的腾飞。这是中国观众喜闻乐见的逻辑链:朝鲜的改革开放会带动丹东经济的发展,房价自然会上涨。


理想很丰满,现实很骨感。即便没有特朗普的“出尔反尔”,丹东的远期房价走势也不甚乐观。



当年深圳的独特优势是邻近市场经济发达的香港、澳门,其辐射范围较广,而丹东的背后并没有市场经济发达的城市作为倚靠。与丹东隔岸相望的朝鲜新义州,还没有强大到能带动丹东的经济发展。


尽管丹东与朝鲜的地理位置和深圳与香港类似,丹东也是对朝贸易的最大口岸城市,但朝鲜和香港不是一个量级的,深圳早期的发展借助了大量的香港资本和全球资本,新义州恐怕还要借助丹东的力量。


任泽平曾经提出,楼市的前景,短期看政策和金融、中期看土地、长期看人口流入和产业工业等等。丹东这一次和上一次的房价腾飞,几乎都和炒作、地缘政治相关,城市本身的动力不足。


丹东2017年年末的总人口为235.2万人,其中城镇人口107万人。全年迁入人口0.78万人,迁出人口1.22万人,出生率7.09‰,死亡率16.36‰,自然增长率-9.28‰,人口在不断地减少。


2017年辽宁省以GDP总量2.39万亿元排名第14位,增速只有4.3%,排名全国倒数第三。排名第一的广东省GDP总量是辽宁省的近4倍。东三省中的黑龙江和吉林的GDP总量排名则更为靠后,分列21、23名。


经济活力减弱导致人口流失。2017年末,辽宁省的常住人口为4368.9万人, 2010年,这一数据为4374.6万人。7年间,辽宁省人口不但没有增长,反而流失了近6万人。


具体到丹东市,去年,丹东GDP总量为793亿元,居全省第9位。全年固定资产投资240.6亿元,比上年下降14.1%,增速位居全省第12位。房地产开发投资86.7亿元,增长8.2%。房地产是拉动丹东市经济增长的重要动力。在产业方面,丹东没有成一定规模的大型企业。


在新一轮的城市竞争中,武汉、郑州、成都等热点二线城市都在拼命抢资源抢人才。而在东北这片土地,各种要素都很缺乏。



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尽管目前出现的“剧本”反转不足以逆转2018年以来朝核问题上的积极态势,但一改再改、一推再推的变数依然可能发生。只有特朗普和金正恩达成“大交易”——朝鲜弃核、美国解除制裁,中朝的经贸合作才能全面启动。


在这方面不乏案例。早在2011年,位于丹东的新鸭绿江大桥就已开工,该工程原本预计2014年完工,并将承担80%的对朝贸易,预期高涨的情况下推升当地房价水涨船高,由原本的2000元/平米一路升至5000元/平米。


但截止到目前,朝鲜方面的大桥还未完工,新鸭绿江大桥未能通车,楼市在煎熬中不断下跌,让不少投资客惨赔,这期间套牢了部分炒作资金,甚至是大批刚需客。



与此同时,丹东政府已经开始行动。5月14日,丹东市出台了《关于房地产市场平稳健康发展的意见》;一周之后,《关于坚决遏制投机炒房维护房地产市场秩序有关工作的通知》出台。连出重拳遏制投机炒房,当地政府针对非本地户籍人员的“限售”、“提高首付比例”两个大招再次升级。


《通知》中要加强已购商品住房交易管理,对非本地户籍人员身份证明、购房时间、购房区域等交易要件信息严格审核,不符合政策规定的住建部门不予办理房屋交易备案,国土部门不予办理不动产登记。


同时还明确了非本地户籍人员中,且在本地无企业、无工作的人员在限制区域内购买新建商品住房,自签订商品房买卖合同备案满5年,并取得不动产权证书后方可上市交易。申请商业个人住房贷款的,第一套房贷款首付比例提高到50%以上,第二套房贷款首付比例提高到60%以上,贷款利率上浮20%以上。


该《通知》还对加强土地出让成本管控、建立房地产市场秩序整治长效机制、强化政策解读和市场信息公开等方面提出了明确要求,以防止房价过快上涨。其中提到的限制区域为与朝鲜新义州隔江相望的丹东新区,与上次调控相比,非本地户籍购新房的限售年限从两年提高到五年。


半岛政治气氛好转而疯狂的人们,先是面对政府“房子是用来住的、不是用来炒的”的决心,后又被特朗普狠狠打了脸。


炒房天团,或许只能自求多福。




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声明:本文作者李畅,就职于《南方人物周刊》。文章经JIC投资观察编辑加工 。内容仅供参考,不构成投资建议。如有侵权,请联系告知删除。

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