学区房失去了投资价值,还失去了········

房地产股票俱乐部 2020-01-27 15:37:39

三年前,我发表了《决定中国房价的,不是国土部和住建部,而是教育部和卫生部!》,告诉大家赶紧布局学区房。

 

半年前,在十九大上总书记庄严宣布“解决教育公平”的时候,我迅速发表了《学区房成为了最危险的资产》的观点,告诉大家迅速撤离学区房!

 

缘何在两年半的时间,让我的观点发生了天翻地覆的变化,这其实就是十九大提出“解决教育公平”的政策。因为投资就是提前捕捉政策变化带来价值提升的机会。而学区房就是教育不公平的产物,而“解决教育公平”的政策就是向学区房开刀,取消学区房的特权,所以说学区房身上附加的学区价值就大打了折扣。

我们来看看最近几天刷新媒体最扎眼的学区信息。

 

4月25号,北京公布《2018年义务教育入学政策》,首次明确本市户籍无房家庭满足条件可在租住地入学,并且提出单校划片和多校划片相结合。 

 

4月27日,东城区、丰台区、通州区和西城区四区相继发布了本区义务教育阶段入学政策。次日,石景山区、海淀区、朝阳区的相关政策也先后“掀开面纱”。截至目前,城六区与通州区的义务教育阶段入学政策全部出台。

 

梳理各区政策细则后发现,在北京市对入学资格进行审核要求的基础上,各区表示将建立入学资格联动审核机制,并联合相关部门进行共同审核,以遏制“过道房”“空挂户”等违规行为。同时,海淀区、东城区的新购“学区房”登记入学都将受到限制。

这几个变化让学区房无人敢买,当然也就无人接盘。

 

变化一,新购“学区房”登记入学将受限

 

为了即将入学的子女去临时购买一套价格昂贵的“学区房”,今后,这样的入学途径受到了限制。

 

根据昨日发布的海淀区2018义务教育入学政策,海淀区将稳妥推进单校划片与多校划片相结合的入学方式,自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。

 

今年,丰台区也将在部分学校实行购置“二手房”房主子女多校划片方式派位入学,也就是“摇号入学”。丰台区此前已有相关规定,2017年9月1日起,逐步实行购置“二手房”的房主子女通过多校划片派位方式入学。与此同时,未确定单一对应学校(含本区集体户口按户籍地入学)的儿童,也将参加多校划片派位入学。

 

此外,东城区也着手限制新购“学区房”的登记入学。依照政策规定,入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭,自2018年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位方式安排入学。

 

变化二,京籍租房家庭将参加多校划片

 

今年北京市义务教育阶段入学政策的核心就是租售同权,增加了关于京籍无房人员的规定。北京市户籍无房家庭,长期在非户籍所在区工作、居住,符合在同一区连续单独承租并实际居住三年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业三年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。据悉,这是小学入学政策中首次出现这一规定,在统一规定的基础上,具体办法将由各区政府结合实际情况制定。

 

今年,东城区义务教育入学政策提出,非东城户籍无房家庭长期在东城区工作、居住,符合在东城区同一地址承租并实际居住三年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在东城区合法稳定就业三年以上等条件的,申请在东城区接受义务教育需到义教办注册申请后参加学龄人口信息采集,经相关部门联合审核后,通过电脑派位方式多校划片入学。

 

丰台区也明确表示,本市其他区户籍无房家庭的适龄儿童,随其父母在丰台区连续单独承租并实际居住三年以上且在住房租赁监管平台登记备案,同时其父或母在本区合法稳定就业三年以上的,可在丰台区接受义务教育。

 

西城区公布的义务教育入学政策中,还出现幼升小新增“学区派位入学”的变化。根据政策规定,法定监护人在西城区具有独立产权房或租住公房的本市个人居民户籍适龄儿童,若所在学区有学区派位入学计划,可自愿选择报名参加,通过计算机派位方式确定入学结果。相关办法将另行制定并对社会公布。

 

变化三,明确规定“六年一学位”

 

今年北京市各区义务教育阶段入学政策的另一个共性是,对入学登记的实际居住地址的记录管理措施将进行延续。此前,西城区、朝阳区、海淀区、石景山区已开始实施“六年一学位”政策,而从今年开始,通州区、东城区也将实施“六年一学位”政策。在有此项规定的城区,同一实际居住地址六年内只可为一名“幼升小”儿童提供入学资格。

 

根据各区规定,对适龄儿童少年入学登记的实际居住地址(凭适龄儿童少年父母或其他法定监护人的房屋所有权证或不动产权证书)也实施记录管理,实际居住地址(凭适龄儿童少年父母或其他法定监护人房屋所有权证或不动产权证书)用于登记入学之年起,原则上小学六年内只提供实际居住地址服务范围内的一个入学学位(符合国家生育政策的除外)。此外,朝阳区还规定,统一实际居住地址服务,三年内只可为一名“小升初”小学毕业生提供初中学位。

 

总结以上最新改革,北京市学区制度的最大变化就是保护了原有业主学区的权力,而消除了学区的投资价值,也就是未来转让后的价值大打折扣。所以,我才说《学区房成为了最后一棒》


本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师,毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。


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